广州主城区“缩水”：楼市受影响程度如何？

如何影响广州楼市的主城区范围缩小？

广州主城区范围缩小，对主城区和非主城区的楼市均有影响。有业内人士认为，主城区楼市将获利好。今年年初，《广州面向2049的城市发展战略》（以下简称《广州2049》）公布。《广州2049》提出“两洋南拓、两江东进、老城提质、极点示范”的空间发展方针，明确广州“三核”：老城区“历史文化核”、东部中心“现代活力核”、南沙“未来发展核”。而这份战略中最引人注目的是重新划定广州主城区，范围大幅缩小，番禺和黄埔部分地区被移出主城区。此事近日引起热议，在新一轮城市规划中，黄埔、番禺两区承担什么角色？主城缩小后未来中心区楼市又将迎来什么变化？有业内人士认为，主城区范围虽缩小，但公共服务会更好，此消息对楼市是利好；对于番禺和黄埔来说，既是机遇，也是挑战，区域楼市可塑性更高。

主城区土地使用效率与市场价值会提升吗？

《广州2049》将广州北至北二环高速，南至荔湾区、海珠区界，西至广州市界，东至天河区界的范围界定为主城区，面积约630平方公里，作为实施“老城提质”方针的空间载体。与2018年发布的《广州市城市总体规划（2017—2035）》相比，主城区版图有所缩小，黄埔、番禺的部分地区将划出主城区之外。在此前的规划中，广州主城区的范围界定为：包括荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。

黄埔、番禺的产业兑现将如何支撑楼市前景价值？

从新的版图看来，黄埔、番禺将承担新的角色。《广州2049》显示，黄埔处于广州东部中心“现代活力核”以及活力创新轴上。而近期出台的《广州东部中心总体规划》提出，东部中心“现代活力核”的范围是依托黄埔、增城两个国家级经济开发区，划出896平方公里。业内人士普遍认为，这两个区域的产业兑现和人口集聚将支撑前景价值。

“随着未来主城区的土地使用效率的提升，从长期来看，市场价值同样会提升。”广州世联研究院副院长崔登科向新快报记者分析称，结合目前建筑产能和人口增速的趋势，继续长期大规模开发郊区不太现实，即使继续开发目前市场也不太能支撑收益。“换个思路，主城区拥有优秀基础配套，在此前提下，在中心区做旧改，整个土地使用效率和资源配置都会提升，旧房只是楼龄长、产品功能满足不了需求，但相对开发成本也较低”。

崔登科则认为，对于目前楼市来说，黄埔和番禺的城市管理划分不会受到太大的影响。“但在这次调整之后，长远来说，（楼市的情况）还需要看区域楼盘的整体规划。例如商业配置、房源总价、产品实用率等，这些对于楼盘的价值都会有重要影响”。

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